Wer hat Recht?

Wer muss die Sanierung der undichten Terrasse bezahlen?

Frage: In unserem Wohnblock hat es vier übereinanderliegende Eigentumswohnungen. Unsere befindet sich im ersten Stock. Zuoberst wohnt ein alleinstehender Herr, der laut Reglement ein alleiniges Benützungsrecht hat an der Dachterrasse. Nun hat er dort undichte Stellen entdeckt, und es besteht die Gefahr, dass Regenwasser eindringt. Der betreffende Eigentümer ist der Meinung, dass die schadhaften Stellen auf Kosten der ganzen Stockwerkeigentümergemeinschaft abgedichtet werden müssten. Bin ich wirklich verpflichtet, mich an der Reparatur seiner Terrasse zu beteiligen?

Antwort: Ja, denn Terrassen sind grundsätzlich gemeinschaftliche Teile, die im Miteigentum aller Stockwerkeigentümer stehen. Deshalb müssen auch alle an die Reparaturkosten beitragen. Dies gilt sogar dann, wenn einer ein ausschliessliches Benützungsrecht an einer Terrasse hat. Man spricht dann zwar von «seiner» Terrasse, aber tatsächlich gehört sie allen zusammen. Die anderen dürfen sie nur nicht benützen.

Dass die Gemeinschaft als Ganzes für die Sanierung aufkommen muss, macht bei Dachterrassen besonders Sinn, weil sie eine Dachfunktion für das ganze Gebäude haben. Selbstverständlich müssten sich die übrigen Eigentümer aber auch an einer Reparatur Ihrer Terrasse im ersten Stock beteiligen.

Selbst wenn das Reglement Ihrer Gemeinschaft die Terrassen dem Sonderrecht der einzelnen Eigentümer zuweisen würde, was selten vorkommt, müssten alle Parteien an die Sanierung beisteuern. Denn solche Bestimmungen sind nach Ansicht der meisten Fachleute ungültig. Eigentlich ist nur ein Fall denkbar, in dem der Eigentümer der Attikawohnung allein für die Sanierung der Dachterrasse aufkommen müsste: Wenn er die Abdichtung nachweislich selber beschädigt hätte.

Thomas Müller, Dr. iur.

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