Wer hat Recht?

Können wir den untätigen Verwalter loswerden?

Frage: Vor zwei Jahren haben wir eine neue Eigentumswohnung bezogen. Der Ersteller des Mehrfamilienhauses, ein Generalunternehmer, hatte damals bereits einen Verwalter engagiert und mit ihm einen Vertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen. Die Stockwerkeigentümer hatten also bei der Auswahl des Verwalters nichts zu sagen. Nun hat sich dieser Verwalter leider als untauglich erwiesen. Er kümmert sich kaum um die Liegenschaft und setzt Versammlungsbeschlüsse nicht um. Die grosse Mehrheit der Wohnungseigentümer möchte ihn ersetzen. Können wir die Verwaltung neu vergeben, obwohl der bestehende Vertrag noch drei Jahre weiterläuft?

Antwort: Ja, das können Sie. Verwaltungsverträge unterstehen dem Auftragsrecht. Dieses legt fest, dass solche Verträge jederzeit kündbar sind – auch dann, wenn sie eine Mindestlaufzeit vorsehen. Für eine Abberufung braucht es keine wichtigen Gründe. Es genügt ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfachem Mehr. Das heisst, dass mehr als die Hälfte der anwesenden oder vertretenen Eigentümer zustimmen müssen.

Kommt ein solcher Beschluss zustande, hat der Verwalter ab sofort kein Honorar mehr zugut. Er könnte allerdings von der Gemeinschaft Schadenersatz verlangen, falls die Kündigung zu einem für ihn so ungünstigen Zeitpunkt erfolgt, dass er einen finanziellen Schaden erleidet. Dazu müsste er nebst dem Schaden auch nachweisen, dass er keinen Anlass für die Abberufung gegeben hat. Das weggefallene Honorar stellt von vornherein keinen Schaden dar.

Den Beschuss der Eigentümergemeinschaft könnte der Verwalter nicht gerichtlich anfechten. Wichtig ist aber, dass die Abberufung korrekt traktandiert wird. Bevor Sie oder andere Stockwerkeigentümer einen solchen Antrag an die Versammlung stellen, sollten Sie noch abklären, ob der Verwalter mit einem Arbeitsvertrag angestellt ist. Das ist zwar selten, aber dann wären statt des Auftragsrechts die Regeln des Arbeitsrechts anwendbar.

Thomas Müller

Dr. iur., Rechtsberater

Tel. 043 535 00 00

www.mein-hausjurist.ch